10.3. Методи оцінки міських територій

Слід відзначити, що цінність міських земель складається з показників диференціальної, абсолютної і монопольної ренти. Диференціальна рента відбиває конкретну цінність земельної ділянки і підрозділяється на:

- ренту за рахунок доступності ділянок, обумовлену зменшенням витрат на ввіз сировини, матеріалів, що комплектують і вивезення готової продукції, а також зростання продуктивності праці робітників у результаті зниженнятранспортної втоми; ренту за рахунок освоєння територій, що визначається зниженням вартості продукції завдяки зниженню витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури (мереж енерго- і водоспоживання, каналізації, шляхів автомобільного і залізничного транспорту та ін.);

- ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштованість території, що обумовлена можливостями даної ділянки, а також способом її використання, зокрема, об'єднання функцій, - пропозиція додаткових послуг формує за цих умов підвищений попит і, таким чином, збільшує споживчі властивості території.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних особливостей території. Її показники стосуються в основному галузі або виду діяльності, відповідно до яких використовується дана ділянка. Вона може бути названа "рентою переваги цілі використання".

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їхньої якості. Оскільки для розміщення будівництва необхідні ділянки в конкретних місцях, пропозиції вільних ділянок, виходячи з обмеженості території в цілому не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, що несуть функції ядра історичного центру території, заповідників, оздоровчих ділянок та ін.

Нестача земель у містах як ресурсу з конкретними властивостями відбивається на ціноутворенні, головну роль в якому відіграють попит на розміщення в найбільш сприятливих місцях, залежно від категорії міста. Таким чином, реальна вартість землі може бути визначена лише за умови існування земельних ринків на основі кон'юнктури попиту і пропозиції. Іншими словами, її формують чотири основних чинники: попит, пропозиція (точніше її відсутність), корисність і відчуженість об'єктів.

З огляду на ці фактори, будується абсолютна більшість існуючих методик оцінки землі, що базуються на визначенні й порівнянні ринкової вартості (ціни) земельних ділянок у межах різних населених пунктів. Проте дуже важливим є визначення і поділ таких понять, як ринкова і нормативна ціна.

Ринкова ціна - найбільш імовірна ціна продажу ділянки на конкурентному, відкритому ринку за умови, що покупець і продавець володіють достатньою і необхідною інформацією. Ціна завжди співвідноситься з конкретним моментом часу і місцем. Економічний зміст вартості відбиває ринковий погляд на користь, яку має власник даної земельної ділянки на момент її оцінки. Для ринкової оцінки необхідною умовою є наявність ринку відповідних типів об'єктів, аналогічних тим, що оцінюються.

При недостатньо розвинутих ринкових відносинах оцінка землі має нормативний характер і здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на основі уявлень про характер оптимального використання земель.

Нормативна ціна відбиває якість земель за рядом критеріїв: забезпеченість інженерною, транспортною, соціальною інфраструктурою; екологічні параметри; рівень благоустрою; історико-культурні цінності; ступінь взаємозв'язку житла, місця прикладання праці, відпочинку та ін. Ці показники можуть стати базою для розрахунку розмірів диференційованих ставок земельних податків і зборів.

Нормативна ціна землі - це показник, що характеризує вартість земельної ділянки визначеної якості і місця розташування, виходячи з потенційного прибутку за розрахунковий термін окупності.

Таким чином, суспільний характер використання міських земель в умовах існування приватної власності на землю накладає на органи місцевого самоврядування відповідальність за урегулювання інтересів усіх суб'єктів земельних відносин і забезпечення при цьому цілеспрямованого розвитку міста.

Приклад для розрахунку 3. Визначити розмір грошової оцінки земельної ділянки в населеному пункті, коли відомо, що:

- площа земельної ділянки - 42** м ;

- чисельність населення в місті - 15** тис.чол. (змінити * на останню цифру залікової книжки);

- призначення використання земельної ділянки - житлова забудова.

Земельна ділянка розташована на відстані:

- 3,5 км від центру міста (витрати часу - 25 хв.);

- 5 км від концентрованих місць застосування праці (35 хв.);

- 1,5 км від місць громадського відпочинку (15 хв.). Історико-культурні умови: особливих немає.

Територіально-планувальні умови: в зоні пішохідної доступності центрів житлових районів.

Природно-ландшафтні умови: територія оздоровчого призначення.

Інженерно-геологічні умови: резервні території під будівництво сприятливі, на території проведена інженерна підготовка.

За санітарно-гігієнічними умовами земельна ділянка розташована в зоні, де забруднення повітря відповідає нормам гранично допустимих концентрацій (ГДК).

Рівень облаштованості території: наявність твердого покриття вулиць, централізованого газо-, водо-, теплопостачання, каналізації.

Грошова оцінка земельної ділянки здійснюється за формулою:

у * н

ц = ^г^ *5 з * кф * км,

де ц - грошова оцінка земельної ділянки (грош.од.);

у - норматив витрат на освоєння й облаштованість території (грош.од /м ); нпр - норма прибутку, 6%;

ндо - норма капіталізації, 3%;

кф - коефіцієнт, що характеризує функціональне призначення земельної ділянки (наприклад, під житлову забудову, для промисловості, транспорту та ін.);

км - коефіцієнт, що характеризує місце розташування земельної ділянки;

2

£з - площа земельної ділянки, м (за матеріалами земельного кадастру).

у * н 2 -— - базова вартість земельної ділянки, грош.од. /м .

Ндо

Норматив У включає капіталовкладення на інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, тепло-, електро-, газопостачання, вартість санітарного очищення, зелених насаджень, вулично-дорожної мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних із зміною характеру використання території. Витрати визначаються по кожному населеному пункті, виходячи з необхідності його комплексної забудови.

Базова вартість для населених пунктів з чисельністю населення від 1000 тис.чол. і більше дорівнює 210 грош.од. /м .

Коефіцієнт, що характеризує місце розташування земельної ділянки (км),

зумовлюється трьома групами чинників: регіонального, зонального і локального характеру і визначається за формулою:

к _       к    * к    * к

Км       Км1     Км 2 Км3>

де км1 - загальний коефіцієнт урахування регіональних чинників місця розташування земельної ділянки;

км2 - загальний коефіцієнт урахування зональних чинників місця розташування земельної ділянки;

км3 - загальний коефіцієнт урахування локальних чинників місця розташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовах і рівнем облаштованості території.

Загальний коефіцієнт урахування регіональних чинників місця розташування земельної ділянки ( км1 ) розраховується за формулою:

Км1 _ Кр1* Кр2* крз,де кр1 - коефіцієнт, що враховує місце розташування земельної ділянки в

межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу та ін.;

кр 2 - коефіцієнт, що враховує місце розташування земельної ділянки в

межах приміських зон великих міст;

Кр3 - коефіцієнт, що враховує місце розташування земельної ділянки в

межах населених пунктів, що мають статус курортів.

Загальний    коефіцієнт    урахування    зональних    чинників місця розташування земельної ділянки ( км2 ) визначається за формулою:

Км2 _ К,1* кз2* К33,

де Кз1 - коефіцієнт, що враховує відстань земельної ділянки від центру, концентрованих місць додатка праці і відпочинку населення (табл. 3, 4);

Кз2 - коефіцієнт, що враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру значних міст та інших населених пунктів, які мають історико-культурне значення;

Кз3 - коефіцієнт, що враховує місце розташування земельної ділянки в приморській зоні населених пунктів.

Загальний    коефіцієнт    урахування    локальних    чинників місця розташування земельної ділянки (Км3) розраховують за формулою:

Км3 _ КЛ1* кл2* кл3* кл4* кл5* кл6,

де Кл1 - локальний коефіцієнт за територіально-планувальними умовами; кл2 - локальний коефіцієнт за інженерно-геологічними умовами; кл3 - локальний коефіцієнт за історико-культурними умовами; кл4 - локальний коефіцієнт за природно-ландшафтними умовами; кл5 - локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічними умовами; кл6 - локальний коефіцієнт за рівнем облаштованості території.

Коефіцієнт, що враховує тип функції використання земельної ділянки для земель житлової і громадської забудови (кф), дорівнює 0,3.

Коефіцієнт, що враховує місця розташування земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу (кр1) для чисельності населення понад 1000 тис.чол., для міст - центрів

областей дорівнює 3. Відповідно до вихідних даних, аналізована земельна ділянка має чисельність населення понад 1000 тис.чол., тому має статус центру області, але не розташована у приміській зоні (кр2) і не має статус курорту

(). Таким чином, Км = крі.

Для розрахунку (Кз1) використовують вихідні дані про розташування земельної ділянки, а також дані табл. 3, 4. З огляду на те, що історико-культурного значення територія не має (Кз2), вона також не розташована в приморській зоні (Кз3), то Км2 = кз1.

Таблиця 3- Орієнтовані показники зональних чинників місця розташування земельної ділянки щодо центру міста, місць застосування праці і відпочинку населення

5. Малі (від 25 до 50)

6. До 20

15/1,5

15/1,5

25/3,5

40/6

30/5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Групи населених пунктів,

Радіуси впливу зональних чинників

тис.чол

1

2

3

4

5

6

1. Міста-гіганти

15/1,5

25/3,5

25/3,5

40/8

45/10

60/12

(понад 1000)

2. Значні (від 500

15/1,5

25/3,5

25/3,5

40/8

45/10

60/12

до 1000)

3. Великі (від 250 до 500)

15/1,5

25/3,5

25/3,5

45/8

60/10

-

4. Середні від:

 

 

 

 

 

 

- 100 до 250

-

15/1,5

25/3,5

35/5

45/8

-

- 50 до 100

 

15/1,5

25/3,5

30/5

45/8

 

Примітка: У чисельнику - витрати часу в хв., у знаменнику - відстань у км.

Таблиця 4 - Коефіцієнти, що враховують зональні чинники місця розташування земельної ділянки (км 2)

 

 

 

 

 

 

Групи населених пунктів,

Радіуси впливу зональних чинників

тис.чол.

1

2

3

4

5

6

1. Міста-гіганти

2,2

1,75

1,25

0,87

0,62

0,37

(понад 1000)

2. Значні (від 500 до 1000)

2,2

1,75

1,25

0,87

0,62

0,37

3. Великі (від 250 до 500)

2,2

1,75

1,25

0,87

0,62

 

4. Середні від:

 

 

 

 

 

 

- 100 до 250

 

1,75

1,25

0,87

0,62

 

- 50 до 100

 

1,75

1,25

0,87

0,62

 

5. Малі (від 25 до 50)

 

1,75

 

0,87

0,62

 

6. До 20

 

 

1,25

 

0,62

 

Примітка: Загальний коефіцієнт (Кз1) по кожній зоні визначають шляхом додавання окремих коефіцієнтів якості цих зон (табл. 3), з урахуванням відносної значущості кожного з них:

- центр населеного пункту - 0,45;

- концентровані місця застосування праці - 0,35;

- місця відпочинку населення - 0.2.

Локальний коефіцієнт, що враховує місця розташування земельної ділянки за територіально-планувальними ознаками (Кл1), для зони пішохідної доступності дорівнює 1,2.

Локальний коефіцієнт, що враховує місця розташування земельної ділянки за інженерно-геологічними умовами (кл 2) при сприятливих умовах для резервних територій під будівництво, коли на території проведена інженерна підготовка, дорівнює 0,95.

Локальний коефіцієнт, що враховує місця розташування земельної ділянки за історико-культурними умовами (Кл3), при відсутності таких не враховується.

Локальний коефіцієнт, що враховує місця розташування земельної ділянки за природно-ландшафтними умовами (кл 4), для території оздоровчого призначення дорівнює 1,06.

Локальний коефіцієнт, що враховує місця розташування земельної ділянки за санітарно-гігієнічними умовами (кл5), при дотриманні ПДК дорівнює 1,0.

Локальний коефіцієнт, що враховує місця розташування земельної ділянки за рівнем облаштованості території (кл6), розраховується за табл. 5

шляхом множення наведених значень коефіцієнта при наявності чи відсутності тих або інших елементів інфраструктури. Наприклад, при відсутності твердого покриття вулиць, централізованого газо-, теплопостачання, але при наявності водопостачання і каналізації (кл6) буде дорівнювати:

кл6 = 0,9 * 0,95 * 1,1 * 0,9 * 1,1 = 0,93

Таблиця 5 - Локальні коефіцієнти, що враховують місця розташування земельної ділянки за рівнем облаштованості території

Місце розташування земельної ділянки в районах із

Значення коефіцієнта

розвинутою інфраструктурою

наявність

відсутність

- тверде покриття вулиць

1,1

0,9

- централізоване газопостачання

1,05

0,95

- централізоване водопостачання

1,1

0,9

- централізоване теплопостачання

1,1

0,9

- каналізація

1,1

0,9

Запитання для самоконтролю

1. Сутність поняття «кадастр земельних ресурсів».

2. Структурні елементи кадастру.

3. Сутність поняття "ціна землі".

4. Методи оцінки міських територій.