10.2. Економічний механізм урегулювання земельних відносин

Існування земельного ринку потребує чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин. Найважливішим елементом цих відносин є платний характер використання і відчуженості земель; обов'язкова компенсація власникам землі і землекористувачам нанесеного збитку або понесених витрат при повному чи частковому вилученні земельних ділянок або обмеженні прав щодо розпорядження землею і її використання. Світовий досвід свідчить про розмаїтість форм плати за землю. У цілому нараховується понад десять видів земельних податків і зборів: податок на земельну власність; на збільшення їївартості (земельне поліпшення); на прибуток, отриманий від використання земельної ділянки; на право будівництва; на передачу прав на землю, її дарування, податок-штраф на незабудовану землю або її нераціональне використання, мито за реєстрацію угоди купівлі-продажу землі та ін.

В економічно розвинутих країнах плата за землю складає 15-30% від усіх надходжень до місцевих бюджетів. Наприклад, у Франції всі чотири місцевих податки розраховуються, виходячи з кадастрової вартості наймання, тобто відповідно до того прибутку, що може принести земля або інший об'єкт власності, якщо вони здаються в найм за умов ринку. Вартість найму землі і будівель визначається щодо базової ринкової ціни в тій же географічній зоні, або залежно від урожайності (для сільськогосподарських земель), або від категорії будинків для житлових помешкань.

Податок на землю поширюється на землю без будівель (на будівлі окремий податок, ним оподатковується 50% кадастрової вартості будинків, за винятком муніципальної, наукової та ін. власності) і стягується з власників землі. База обкладення відповідає кадастровій вартості найму, зменшеної на 20% для компенсації витрат на утримання землі. Кадастрова вартість визначається залежно від її площі, характеру використання і переглядається щорічно. Податком не обкладаються землі суспільної власності і звільняються на термін до 30 років землі, використані для насадження дерев.

У Німеччині існує податок на майно і при купівлі земельної ділянки, що залишається в землях; поземельний податок, що є прибутком общин і є основою ядра, поряд з податком на промислові підприємства, комунального фінансового суверенітету. Прибуток від них може варіюватися органами управління общинами (радами общин) і складає 1,4% загального прибутку общин (12-е місце).

Функціонування економічного механізму припускає встановлення розмірів плати за землю і принципи її диференціації, методів оцінки вартості землі і процедур здійснення плати за неї. Центральне місце займає визначення ціни міських земель. Саме вона детермінує ставки платежів у бюджет і розміри компенсацій власникам  землі  і землекористувачам.  Визначити реальну,справедливу ціну землі на практиці дуже складно. Земля - унікальний товар, тому завжди виникають неясності при визначенні ціни між власником землі і місцевими органами влади (коли йдеться про оподатковування); між покупцем і продавцем (коли здійснюються майнові операції) і ін.

Рівень прибутковості будь-якого виду економічної діяльності значною мірою залежить від місця його розташування - доступності, ступеня опанованості території і характеру її використання. Це сприяє економії засобів і часу для одержання додаткового прибутку - міської земельної ренти. І хоч особливості появи земельної ренти індивідуальні, закони встановлення ренти єдині для всіх міських земель. Відповідно до статистичних даних, продуктивність праці в промисловості великих міст на 28% більша від середньої по країнах. Міста з кількістю населення понад 1 млн.чол. поставляють у бюджет держави порівняно з містами, що мають 100 тис. громадян, у 2,2 раза більше чистого прибутку в розрахунку на одну людину, зайняту в галузі матеріального виробництва.

Таким чином, міські землі цінні тим, що мають можливість давати додатковий прибуток, який виникає в результаті зручного місця розташування щодо ринків ресурсів і збуту інфраструктурного устаткування території. За можливість одержання цього прибутку в основному і здійснюється плата за міські землі. Доцільно, щоб вона відповідала грошовій сумі, яка при покладанні в банк дасть у вигляді відсотків по внеску прибуток такого ж розміру, як і рентний прибуток, щорічно одержуваний із даної земельної ділянки. Отже ціна землі - це капіталізована земельна рента.